Cene nepremičnin po vsej Sloveniji se vzpenjajo v nebo. V zadnjih petih letih so se povečale za približno 50 odstotkov. Ne glede na razloge za ta pojav pa je pred nami vse bolj pereče vprašanje – kje bodo živeli tisti, ki nimajo lastnih nepremičnin?
Stanovanjski trg v slepi ulici
V skladu z logiko prostega trga naj bi bila vrednost dobrine odvisna od razmerja med ponudbo in povpraševanjem. Če sta obe visoki, so cene stabilne ali nižje, če pa – kot v slovenskem primeru – povpraševanje močno presega ponudbo, se cene neizogibno dvignejo. Po teoriji prostega trga oziroma neoliberalne ekonomije bi se morale cene sčasoma znižati, saj bi se zaradi visokih cen povečala gradnja novih stanovanj. Toda to se v Sloveniji ne dogaja.
Glede na poročilo Geodetske uprave Republike Slovenije (GURS) je prodaja nepremičnin po letu 2023 občutno upadla – v prvem polletju 2025 je bila skoraj pol manjša kot v istem obdobju leto prej. Zdi se, da se slovenski stanovanjski trg ne zna sam uravnavati. Ideja o samoregulaciji trga ne deluje, saj stanovanja – za razliko od večine drugih potrošnih dobrin – ne izgubljajo vrednosti, temveč jo praviloma celo pridobivajo.
V gospodarskem sistemu, v katerem je inflacija stalna, hranjenje denarja na bančnem računu ni privlačna možnost, saj prihranki sčasoma izgubljajo vrednost. To ni težava večine Slovencev, ki s svojimi prihodki komaj shajajo iz meseca v mesec, temveč premožnejšega sloja prebivalstva. Stanovanja namreč lahko ohranijo ceno, četudi se ne prodajo takoj. Njihova vrednost je po pandemiji covida-19 močno narasla.
Četudi je nepremičnina zaradi visoke cene nedostopna večini kupcev, to za prodajalce pogosto ne predstavlja problema. Posamezniki z zadostnim kapitalom – pogosto tudi iz tujine – lahko nepremičnine kopičijo kot obliko naložbe. To potrjujejo tudi podatki Statističnega urada Republike Slovenije (SURS): cene rastejo, ker obstaja zadostno število premožnih kupcev, ki lahko plačajo zahtevane zneske.
Država se vmeša
Na določeni točki mora v stanovanjski trg poseči država. Bodisi neposredno bodisi posredno. Posredno lahko to stori s subvencioniranjem gradbenih podjetij, ki bi gradila cenovno dostopna stanovanja za tiste, ki si v obstoječem sistemu strehe nad glavo ne morejo privoščiti. Tu se pojavi težava: od zasebnih investitorjev bi bila potrebna določena mera družbene odgovornosti, saj bi morali delovati v korist skupnosti, čeprav lahko z višjimi cenami zaslužijo več.
Slovenija se je odločila za neposrednejši pristop – gradnjo javnih najemnih stanovanj po t. i. dunajskem modelu. Pri gradnji javnih stanovanj ima država dvojni cilj.
Prvič, nadzoruje lahko višino najemnin v stanovanjih, ki jih ima v lasti.
Drugič, z vstopom na trg postane konkurent zasebnim ponudnikom, s čimer lahko posredno vpliva na znižanje najemnin.
Zasebni najemodajalci in prodajalci so namreč prisiljeni znižati cene, če želijo ostati konkurenčni. Slabost takšnega sistema pa je, da zahteva veliko začetnih investicij in čas, da postane učinkovita alternativa zasebnemu trgu.
Evropske rešitve
Drugod po Evropi so razvili še druge ukrepe za stabilizacijo cen nepremičnin. Eden od njih je nepremičninski davek, ki lastnike večjega števila stanovanj spodbuja, da jih ponudijo na trgu. Drugi ukrep je regulacija najemnin, pri kateri država določi meje, znotraj katerih se lahko gibljejo cene oddaje stanovanj. Na ta način zaščiti najemojemalce pred pretiranimi podražitvami in prepreči t. i. »gentrifikacijo« – izrivanje prebivalcev z nižjimi dohodki iz mestnih središč.
V Sloveniji je bil delno podoben ukrep uveden v študentskem najemnem sektorju. Država sicer ni določila zgornje meje najemnin, a je študentom ponudila povečano subvencijo za bivanje pri zasebnikih, ki od leta 2024 znaša 100,64 evra (povečano za 68,64 evra, da se izenači z dodatkom pri državni oziroma Zoisovi štipendiji).
