V Sloveniji je v zadnjem letu potekala razprava o tem, ali je smotrno uvesti nov nepremičninski davek, ki bi spodbudil preusmeritev praznih stanovanj na stanovanjski trg. V povezavi z novim zakonom o kratkoročnem oddajanju stanovanj, ki močno omejuje tovrstno oddajanje, bi se na najemniški trg lahko preusmerila tudi stanovanja, ki so bila doslej namenjena predvsem turističnemu oddajanju.
Obstajajo pa tudi drugi mehanizmi, ki so se izkazali za učinkovite pri urejanju najemniškega trga in lahko služijo kot kratkoročni ukrep pri premagovanju stanovanjske krize, v nasprotju z gradnjo javnih stanovanj, ki je dolgotrajnejša in finančno zahtevnejša. Ena od prednosti teh mehanizmov je, da ne zahtevajo velikih finančnih injekcij, temveč predvsem ustrezno zakonodajo.
Govorimo o ukrepih, kot sta »zamrznitev najemnin« ali »najemniška zavora«.
Kako deluje?
Medtem ko javni stanovanjski fond na zasebni stanovanjski trg vpliva predvsem posredno, se ukrep zamrznitve oziroma regulacije najemnin osredotoča neposredno na preprečevanje rasti cen. Vlada ali lokalne oblasti v določenih mestih z uvedbo tega ukrepa določijo zgornjo mejo najemnin, kar pomeni, da se te začasno ne smejo zviševati.
Preprosto povedano: prvi korak pri zagotavljanju dostopnih stanovanj je preprečiti nadaljnje naraščanje najemnin.
Gre za interventni ukrep, ki lahko blaži kratkoročne stiske, vendar mora biti del širšega, dolgoročnega načrta, katerega cilj je povečanje ponudbe stanovanj – bodisi javnih bodisi zasebnih.
Kaj nam pravijo evropski zgledi?
Podoben ukrep v Nemčiji poznajo že približno deset let in ga imenujejo Mietpreisbremse. Izraz bi lahko prevedli kot »nadzor najemnin« ali »najemniška zavora«, čeprav pojma ne pomenita nujno popolnoma istega.
Zakon v Nemčiji deluje na naslednji način: »Določa najvišji znesek najemnine, ki ga lahko najemodajalec zahteva. Po zakonu neto “zamrznjena” najemnina ne sme biti več kot 10 % nad lokalno primerjalno najemnino. Lokalno primerjalno najemnino določa regionalni najemniški indeks […]. Če najemodajalec zahteva več, kot je dovoljena najemnina, ima najemnik pravico do znižanja najemnine,« navaja portal Conny – Gibt Dir Recht.
Gre torej za dodelano regulacijo rasti cen in ne za popolno zamrznitev najemnin.
Zakonodaja je bila sprejeta leta 2015, v času kanclerke Angele Merkel, v okviru velike koalicije CDU/CSU in SPD. Medtem ko je SPD ukrep močno podpirala, je bil v krščanskodemokratskem taboru deležen več zadržkov, zato je bil sprejet kompromisni model. Nekateri kritiki z leve so Merklovi kasneje očitali, da je z uvedbo ukrepa predolgo odlašala oziroma da ga je preveč omilila, drugi pa so menili, da je idejo pred volitvami leta 2013 politično »prevzela« levim strankam.
Uvedba nadzora nad cenami najemnin pa še ne pomeni, da Nemčija ne pozna resnih težav na najemniškem trgu. Zaradi dolgoletne restriktivne fiskalne politike je gradnja javnih stanovanj že približno dve desetletji pod dejanskimi potrebami, zato je stanovanjska stiska v številnih nemških mestih še vedno izrazita.
Zavedati se je treba, da ukrepi, kot so regulacija cen najemnin, gradnja stanovanj s strani države ter spodbujanje zasebnih investicij, delujejo učinkovito le, če se izvajajo sočasno. Noben posamezen ukrep ne more sam od sebe rešiti stanovanjske krize, zato je k problemu nujno pristopiti celostno.
Stanje v Sloveniji?
Najmanjša stranka sedanje vladne koalicije, Levica, je v programu za državnozborske volitve 2022 zapisala: »Okrepili bomo regulacijo najemnega trga z omejevanjem višine tržnih najemnin. Uvedli bomo progresivni davek na nepremičnine, rente iz oddajanja stanovanj ter davek na prazna stanovanja.«
Slednje kljub več poskusom doslej še ni bilo uresničeno. Ob tem je treba poudariti, da je slovenski nepremičninski trg v marsičem drugačen od nemškega, saj v Sloveniji bistveno manjši delež prebivalstva živi v najemnih stanovanjih, kar odpira dodatna vprašanja glede prenosljivosti tujih rešitev v domači prostor.
