Geodetska uprava RS (GURS) je pred kratkim objavila posplošene vrednosti nepremičnin, ki odražajo trenutno stanje trga. Izračunane so za vse nepremičnine, evidentirane v evidenci vrednotenja, do konca maja pa bodo lastniki prejeli tudi uradna potrdila.
Ker se pojavljajo vprašanja o možnosti pritožbe na zapisano vrednost, smo za pojasnila povprašali neposredno GURS.
Modeli vrednotenja temeljijo na trgu
Kot so pojasnili, je za vsako vrsto nepremičnin izdelan poseben model vrednotenja (stanovanja, hiše, zemljišča, poslovni prostori …), ki temelji na mednarodnih standardih in odraža razmere na trgu: “Povečanje cen na trgu vpliva na povečanje vrednosti po modelih vrednotenja, tako da se vsa dinamika trga nepremičnin prenaša na modele.”
Pritožba na vrednost nepremičnine ni mogoča – razen izjemoma
Pritožba na posplošeno vrednost nepremičnine ni možna, razen v primerih posebnih okoliščin, ki morajo izpolnjevati stroge pogoje. Takšne okoliščine se lahko nanašajo le na temeljne lastnosti nepremičnine (raba, lokacija, velikost, starost, kakovost), in to le, če:
- podatek še ni vpisan v evidenco,
- se nanaša na le nekaj lokalno omejenih nepremičnin,
- bo trajal vsaj leto dni,
- vpliva na vrednost za vsaj 20 % ali več kot 200.000 evrov.
“Ker se vpliv posebne okoliščine določi z upoštevanjem neobremenjene lastninske pravice, posebna okoliščina ne more biti pravna lastnost nepremičnine, kot so na primer vrsta lastništva, lastniški delež, služnost, hipoteka, prepoved obremenitve ali odtujitve in podobno. Ali je neka lastnost nepremičnine posebna okoliščina ali ne, se ugotovi na predlog lastnika v upravnem postopku z odločbo,” so pojasnili.
Stroški dokaza nosi lastnik
Posebno okoliščino mora lastnik dokazati z uradnim poročilom, ki ga na svoje stroške naroči pri sodnem cenilcu ali pooblaščenem ocenjevalcu. “Če bo vpliv posebne okoliščine z odločbo priznan, bo veljal od dne vložitve predloga do naslednje spremembe modela vrednotenja.”
Veljavnost okoliščine lahko preneha tudi predčasno – če vpliv preneha, mora lastnik to sporočiti GURS v 30 dneh, ali če se spremeni model vrednotenja. Zapis posebne okoliščine ostane trajno zabeležen in javno dostopen – tudi po prenehanju njene veljavnosti.
Kdaj se sploh splača?
Uveljavljanje posebne okoliščine je smiselno le, če koristi (zaradi morebitnega znižanja vrednosti) presegajo stroške postopka: “Odločitev o tem, ali bo lastnik vložil predlog za ugotavljanje posebne okoliščine in kdaj ga bo vložil, je stvar njegove presoje. Tudi v primeru nedvoumnega obstoja posebne okoliščine je lastnik ni dolžan uveljavljati.”
Na portalu E-prostor so na voljo vsa navodila in video vodič za uveljavljanje postopka.
Kdo lahko vloži predlog?
Predlog lahko vloži:
- en ali več lastnikov nepremičnine,
- tudi oseba, ki ni lastnik, če izkaže pravni interes (43. člen ZMVN-1).
Če predlog vloži več solastnikov, mora biti jasno naveden skupni predstavnik: “V primeru večjega števila lastnikov, ki skupaj vložijo predlog, se lastnik nepremičnine, ki je kot prvi naveden na predlogu za ugotavljanje posebne okoliščine, šteje za skupnega predstavnika, če v predlogu ni naveden drug skupni predstavnik ali skupni pooblaščenec.”
GURS ob tem poudarja, da ne ponuja svetovanja ali pomoči pri pripravi vloge.
Kakšna je praksa?
Doslej so prejeli le nekaj pripomb – večinoma splošne, kot so “vrednosti so previsoke” ali “vrednosti so prenizke”.
Ko odločba o posebni okoliščini postane pravnomočna, se posplošena vrednost nepremičnine ustrezno prilagodi: “Ko postane odločba v postopku uveljavljanja posebnih okoliščin pravnomočna, se v nekaj dneh izvede sprememba v Evidenci vrednotenja, kjer se posplošena tržna vrednost izračuna ponovno glede na odločbo,” so zaključili.
