Slovenski nepremičninski trg ostaja eden najbolj vročih tem zadnjega desetletja. Čeprav so se v zadnjih letih obrestne mere zvišale, kupna moč gospodinjstev oslabila, inflacija pa načela prihranke, cene stanovanj in hiš niso doživele padca, ki so ga mnogi napovedovali. Ravno nasprotno, še naprej rastejo. Po podatkih Statističnega urad Republike Slovenije so se cene stanovanjskih nepremičnin v letu 2024 na letni ravni zvišale za 8,5 odstotka, s čimer se je nadaljeval že deseto leto trajajoč trend podražitev. Od povprečja leta 2015 so cene več kot podvojene.
To pomeni, da stanovanje, vredno 150.000 evrov pred desetimi leti, danes pogosto dosega ceno 300.000 evrov ali več. Zlasti v Ljubljani in na Obali se je nepremičninski trg oddaljil od realnih dohodkov prebivalstva. Vprašanje zato ni več le, zakaj so cene visoke, temveč kako dolgo je tak model sploh vzdržen.
Cene rastejo, a prodaja se kljub temu nadaljuje
Na prvi pogled bi pričakovali, da bi tako visoke cene ustavile promet. A trg se ni ustavil, le nekoliko se je ohladil. Število transakcij se je zmanjšalo, toda stanovanja se še vedno prodajajo. Po uradnih podatkih je bilo v letu 2024 manj prodaj kot leto prej, posebej pri rabljenih stanovanjih, vendar povpraševanje ostaja dovolj močno, da ohranja pritisk na cene.
V Sloveniji problem ni pomanjkanje kupcev, ampak pomanjkanje ponudbe. Stanovanj je premalo glede na povpraševanje. Gradnja ne dohaja potreb, postopki umeščanja v prostor so dolgotrajni, javnih najemnih stanovanj je malo, velik del obstoječega fonda pa ostaja v zasebnih rokah in pogosto ni dostopen mladim kupcem.
Tudi ko se prodaja nekoliko umiri, cene ne padejo, ker lastniki pogosto niso prisiljeni prodajati. Nepremičnina ostaja varna naložba, v negotovih časih celo privlačnejša od drugih oblik premoženja.
Zakaj cene rastejo hitreje od plač?
Ključno vprašanje je, zakaj so cene tako močno zrasle, medtem ko plače tega niso dohajale.
Razlogov je več; kronično pomanjkanje stanovanj, na to opozarja tudi Organisation for Economic Co-operation and Development, ki Slovenijo uvršča med države z izrazitimi strukturnimi težavami na stanovanjskem trgu.
Drugi razlog so dražji materiali in gradnja, ki so po pandemiji močno podražili novogradnje. Razlog je tudi investicijsko povpraševanje. Nepremičnine kupujejo tudi tisti, ki v njih ne bodo živeli, kot zaščito pred inflacijo ali za oddajanje.
Tudi psihologija trga je pomembno stališče. Dokler obstaja prepričanje, da bodo cene še rasle, kupci hitijo, preden bo “še dražje”. Ta logika sama poganja nadaljnjo rast.
Realnost mladih: kredit ni samoumeven
Pogosto živimo v prepričanju, da če imaš redno službo, dobiš kredit. V resnici pa žal ni čisto tako.
Banke pri odobritvi stanovanjskega kredita gledajo dohodke, obstoječe obveznosti, starost, trajanje zaposlitve in predvsem kreditno sposobnost. Pravila so poostrena, saj mora kreditojemalcu po plačilu obroka ostati dovolj sredstev za življenje.
Mladi z začetnimi plačami pogosto niso kreditno sposobni za zneske, ki jih zahteva trg. Če povprečno manjše stanovanje v večjem mestu stane 250.000 evrov, mora kupec običajno zagotoviti lastna sredstva, pogosto vsaj 20 odstotkov, kar pomeni 50.000 evrov pologa.
Za mnoge je to nepremostljiva ovira. Sploh če stanovanje iščeš sam. Tako se pojavlja občutek, da je za pridobitev kredita, skoraj obvezno biti v dvoje. Žal pa tovrstno razmišljanje ni najboljši razlog, da se z nekom lotiš skupnega življenja.
Če k temu dodamo še visoke najemnine, zaradi katerih je težko varčevati, nastane začaran krog. Brez prihrankov ni kredita, brez kredita ni stanovanja, brez stanovanja pa ostajaš v najemu, kjer težko ustvariš prihranke.
To ni le individualni problem, ampak generacijska težava.
Ali trg kljub vsemu kaže znake ohlajanja?
Nekateri analitiki opozarjajo, da se rast cen umirja. To deloma drži. Stopnje rasti niso več tako eksplozivne kot v času po pandemiji. Toda umirjanje ni isto kot pocenitev.
Trenutni trg bolj kaže stabilizacijo pri visoki ravni cen kot pa preobrat navzdol. Tudi Banka Slovenije ocenjuje, da ostaja povpraševanje prisotno, posebej ob nižjih obrestnih merah in nadaljnji kreditni aktivnosti.
Z drugimi besedami, trg se ne sesuva, ampak se prilagaja. To pomeni, da tisti, ki čakajo na “pok balona”, morda čakajo zaman.
Je lastništvo za mlade še realen cilj?
Kratek odgovor bi bil ja, a precej težje kot pred desetletjem ali več.
Danes nakup pogosto ni več projekt posameznika, ampak družinski projekt. Pomoč staršev, dediščina ali poroštvo so za mnoge postali skoraj nujni pogoji vstopa na trg.
Če do stanovanja pridejo predvsem tisti z družinsko podporo, se premoženjski razkorak poglablja. Lastništvo postaja privilegij, ne več samoumevna življenjska stopnja.
Kaj bi lahko izboljšalo položaj?
Rešitve niso enostavne, a obstajajo. Res pa je, da se jih brez aktivnega ukvarjanja s problematiko, ne da uvesti.
Povečanje gradnje javnih najemnih stanovanj bi zmanjšalo pritisk na trg. Hitrejši prostorski postopki bi omogočili več ponudbe. Davčne spremembe pri praznih stanovanjih bi lahko del neaktivnih nepremičnin vrnile na trg in več državnih jamstev ali prilagojenih kreditnih shem za prve kupce bi mladim olajšalo dostop do financiranja.
O tem se govori že dolgo. Vsi se torej zavedamo, da so ukrepi potrebni ampak kako hitro in kako učinkovito se bodo uvajali, pa je povsem druga zgodba.
Nepremičnine ostajajo slovenska obsesija in socialni problem
Slovenija je tradicionalno družba lastnikov. A prav ta model danes poka po šivih. Cene namreč rastejo, prodaja se nadaljuje, ponudb primanjkuje in mladi vse težje vstopajo na trg.
In čeprav uradno nimamo nepremičninskega zloma, imamo vse bolj očitno krizo dostopnosti.
Težava namreč ni, da nepremičnin ni mogoče prodati, težava je, da jih vse manj ljudi lahko kupi.
In dokler bo stanovanje za mlade postajalo finančno skoraj nedosegljiv projekt, vprašanje nepremičnin ne bo več le ekonomska tema, ampak eno osrednjih družbenih vprašanj prihodnjih let.
